Konut fiyatlarındaki düşüşün perde arkasında ne var

Konut fiyatlarındaki düşüşü, sadece konut fiyatlarındaki düşüş olarak değerlendirmek mümkün mü?

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) tarafından aylık olarak yayınlanan Konut Fiyat Endeksi (KFE) Mayıs 2018 sonuçlarına göre, Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), 2018 yılı mayıs ayı itibarıyla, Türkiye genelinde bir önceki yılın aynı ayına göre, yüzde 9,52 artarak 255,34 olarak gerçekleşmiş. Konut fiyatları son bir yılda enflasyon (TÜFE) karşısında yüzde 2,63, ½ ABD Doları ve ½ Avro’dan oluşan döviz sepeti karşısında yüzde 18,95 değer kaybetmiş.

2010 yılı Mayıs ayı sonu ile 2018 yılı Mayıs ayı sonu arasında HKFE, TÜFE ve Sepet Kurda yaşanan gelişmeleri, değer ve oran olarak gösterebilmek amacıyla TÜİK ve TCMB tarafından yayınlanan rakamları esas alarak hazırlamış olduğum tabloda görmek mümkün.

Tablo, konut fiyatlarındaki erimenin son bir yıla özel bir durum olmadığını, enflasyon bazında erimenin 2 yılı aşkındır sürdüğünü, özellikle 2010 yılı sonrasında TL’nin hızlanan değer kaybının da etkisiyle konut fiyatlarında, sepet kurdaki artışa göre ciddi bir erimenin söz konusu olduğunu ortaya koyuyor.

Ne oldu da 2010 yılı sonrasında konut fiyat artışında dünya lideri olduğu söylenen Türkiye’de, konut fiyatlarındaki artış, hem enflasyonun hem de dövizdeki değer artışının altında kaldı yani gerçek anlamda değer kaybetmiş oldu. Niçin artmıştı, şimdi niye düşüyor?

Sorunun yanıtı, 2008 krizi sonrası, zor duruma düşen neoliberalizmin amiral gemisi  “batırılamayacak kadar büyük” finans şirketlerini kurtarmak amaçlı olarak, ABD ve AB başta olmak üzere, “gelişmiş ülke” merkez bankalarınca uygulanan “parasal genişleme” politikalarının bizim gibi ülkelere yansıması ile doğrudan ilgili. Söz konusu politikalar sonucunda, yaşanan döviz bolluğu, siyaseten kalıcı olabilmek, siyasi projelerini uygulayabilmek için, geçici de olsa bolluk ve istihdam yaratmaya ihtiyaç duyan hükümet açısından büyük bir “fırsat” olarak görüldü. Sıcak paraya kapıları sonuna kadar açılarak, TL’nin ekonominin gerçekleriyle örtüşmeyen bir şekilde aşırı değerlenmesinin, mevduat faizlerinin düşmesinin ve konut başta olmak üzere tüketimin patlamasının önü açılmış oldu.

Ülkemiz kısa vadeli fonların en gözde kazanç kapılarından biri haline gelirken, kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacağı iddiasıyla çıkarılan “mortgage” yasası ile konut kredisi almak özendirildi.

Finans kanallarında sahne alıp, “finanse edildiği sürece” cari açığın sorun olmadığını söyleyen mini mini piyasacıların teşvik ve yönlendirmelerinin de etkisiyle konut çılgınlığı tavana vurdu. Talepteki artış, fiyatların artmasına neden oldu. “Markalı konut” adı altında yapılan ucube yapılar “rezidans” adı altında “bulunmaz Hint kumaşı” muamelesi gördü.

The New York Times gazetesinin internet sayfasında yer alan 19 Ekim 2010 tarihli ve London Thomas Jr. İmzalı “Turkey’s Rapidly Rising Currency Has Downside” yani “Değeri Hızla Artan TL’de Durum Tersine Dönebilir” gibi yazılar, acı gerçekleri görmek yerine tatlı hayallerin peşinden gitmeyi yeğleyen insan doğasının doğal sonucu olarak -2008 krizi öncesi ABD’de olduğu gibi- görmezden gelindi.
  para bolluğu kesilip, yeni para bulmak pahalılaşınca durum tersine dönmekte gecikmedi. Borç parayla sağlanan ekonomik mucizemiz, dünyanın en kırılgan ekonomilerinden biri olarak anılmaya başlandı.

Düne kadar uygulanan politikaları, borç parayla yapılan/satılan konutları, gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri öve öve bitiremeyen piyasacı taifesi, dün söylediklerinin tersini söylemeye başladı. Cari açığın yarattığı risklerden bahsetmeye başladı.

Sonuç olarak, geçtiğimiz yıllarda borç parayla ve sanki konut fiyatları sonsuza kadar yükselecekmiş gibi bir dürtüyle, bu kadar da eder mi diye sormaksızın konut alan insanları ciddi varlık kayıplarıyla karşı karşıya bırakan bu günlere gelinmiş oldu. ABD ve AB Merkez Bankalarının tahvil alımlarını bitirip, faiz artışlarına başlamış/başlayacak olması, borç paraya ulaşmanın önümüzdeki günlerde daha da zorlaşıp pahalanacak olması anlamına geliyor ki, bu durum konut fiyatlarındaki gerilemenin burada kalmayacağının en önemli göstergesi. Üzerinde durulması gereken diğer bir konu ise TL’nin değer kaybı ve konut fiyatlarındaki gerilemenin, konut sektörünü yurt dışından aldığı döviz bazlı krediler ve yaklaşık yarısı yabancı para cinsinden mevduatla TL bazlı olarak finanse eden bankacılık sektörü üzerindeki etkisi.